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Immobilier ancien ou neuf

Le neuf ou l’ancien, que choisir pour votre futur placement immobilier ?

L’État privilégie l’investissement locatif dans le neuf comme le montre les réductions fiscales pour soutenir le dynamisme du bâtiment. Pourtant l’immobilier ancien présente aussi des avantages pour réussir un bon placement. Il est donc légitime de se demander quel type d’immobilier faut-il choisir ?

Choisir le neuf

Une réduction d’impôt dans le neuf

Grâce au dispositif Pinel qui a remplacé la loi Duflot, l’achat d’un logement neuf ou la construction d’une maison permet de bénéficier d’une réduction d’impôt sur le revenu. Elle est calculée en fonction du prix de revient du logement (avec la TVA), dans la limite de 5 500 € par mètre carré de surface habitable, avec un maximum de 300 000 €. La réduction d’impôt varie entre 12 et 18% si vous vous engagez pour 6 ou 8 ans. 

De plus, si vous décidez de prolonger votre location de trois ans, vous pouvez bénéficier d’une nouvelle réduction d’impôt : 6% si votre première location durait 6 ans puis 3% si vous prorogez encore de 3 ans, ou 3% si vous aviez loué pour 9 ans et décidez de prolonger jusqu’à 12 ans. 

Au maximum, vous pouvez donc bénéficier d’une réduction d’impôt de 21%.

Si votre achat est sur plan, vous pourrez bénéficier de cet avantage fiscal uniquement lorsque le logement vous ait livré et mis en location. La réduction d’impôt se divise à part égales sur six ou neuf ans, en fonction de votre engagement de location initiale. Le principe est identique pour une prolongation. 

Bénéfices

Les conditions de la réduction d’impôt

Pour obtenir la réduction d’impôt, vous devez respecter les plafonds de loyers qui fluctuent en fonction des zones. Renseignez-vous auprès de l’ADIL sur les plafonds de la zone où vous envisagez d’investir.

La superficie totale de votre bien est un facteur important qui impacte sur le prix du loyer que vous estimerez.

De plus, les ressources de vos locataires ne devront pas dépasser certains montants qui varient par rapport à la composition du foyer. 

Accepter la perte de rentabilité

Les plafonds de loyers sont inférieurs ou supérieurs aux prix réels du marché en fonction des emplacements. Il est donc normal de constater une perte de rentabilité en louant votre bien moins cher, en échange d’une réduction de l’économie d’impôt.

Profiter de tous les avantages

Le plus souvent, le neuf est plus cher à l’achat que l’ancien au même emplacement, cependant il offre une meilleure répartition de l’espace que les logements ancien. Enfin, si la qualité de construction est présente, vous n’aurez pas besoin d’investir dans des travaux de rénovation avant au moins 10 ans. Mais les plus-values dans quinze ou vingt ans seront plus faibles dans le neuf, car il aura pris de l’âge. Deuxième inconvénient, il n’est pas facile de trouver une offre intéressante dans un bon quartier, surtout aujourd’hui où ils sont de plus en plus rare en France. Méfiez-vous aussi des zones où se construisent de nouveaux bien, l’abondance de nouveaux logements compliquent la location et la revente. 

Choisir l’ancien

L’ancien au bon prix et au meilleur endroit

Dans l’objectif d’obtenir une réduction d’impôt, le neuf reste très efficace, mais pour un investissement immobilier, l’ancien a beaucoup d’atouts dans sa manche. 

Déjà vous constaterez que les logements anciens à vendre sont beaucoup plus nombreux que les neufs. Cette large gamme de choix vous offre plus d’opportunité pour saisir un bien intéressant au niveau de son prix et de son emplacement.

Les prix se révélant plus sages,  vous aurez aussi peut-être la possibilité d’investir dans un deux ou trois-pièces ou pourquoi pas une plus grande surface. Ce dernier choix est très apprécié par les locataires qui ont tendance à rester plus longtemps, cela améliore ainsi la rentabilité nette. 

La rénovation d’un bien

Rénovation d'un bien

Si le taux d’imposition est élevé, la rénovation d’un bien peut s’avérer être une bonne option. Bien que l’organisation de travaux soit contraignant, surtout que cela peut faire perdre des mois de location, la rénovation permet parfois d’acheter moins cher, tout en proposant une location de bonne facture. Ainsi, il est plus aisé de trouver des candidats, car ces derniers sont plus exigeants sur l’état du logement et sa performance énergétique.  

Réaliser des travaux, un moyen bénéfique

La réalisation de travaux permet d’alléger l’imposition des revenus locatifs, car les travaux d’entretien sont déductibles des loyers imposables, cela fonctionne aussi avec les travaux d’amélioration. Par contre les travaux de construction de reconstruction ou d’agrandissement ne sont pas déductibles. 

Des charges déductibles plus importantes que les loyers

En faisant des travaux, vous constaterez un déficit foncier, hors intérêt d’emprunt, qui peut réduire votre revenu imposable dans la limite de 10 700 € par an. C’est pourquoi de gros travaux peuvent vous permettre de gagner un petit allègement sur votre impôt sur le revenu. En cas de déficit foncier supérieur à ce montant, le reliquat, c’est-à-dire ce que vous n’avez pas pu déduire une année, pourra être décompté des revenus fonciers des dix années suivantes, ce qui réduira leur imposition.

Le label Effinergie

Un collectif de travail des 2005, Effinergie, a œuvré à reproduire en France les initiatives de pays voisins, correspondant à réglementer et promouvoir de façon dynamique, les constructions basse énergie. Les objectifs d’Effinergie étaient de :

  • Fédérer l’ensemble des acteurs impliqués autour de l’activité du bâtiment pour travailler sur l’optimisation énergétique des bâtiments.
  • Orchestrer les échanges entre professionnels du bâtiment et acteurs locaux, afin d’informer et partager les expériences, et organiser les formations nécessaires.
  • Mettre en place une labellisation permettant d’évaluer et de qualifier la performance énergétique du bâtiment.
  • Gérer une communication nationale, afin de sensibiliser les pouvoirs publics et opinions, assurant la mise en valeur de leurs actions et projets, réalisés conforment à leurs objectifs.

En reconnaissance de la qualité de leur action, et par arrêté du 3 mai 2007, celui-ci définit les exigences réglementaires du label BBC reprise par le Grenelle de l’Environnement comme étant l’objectif 2012 pour les bâtiments neufs et les parties nouvelles de bâtiments existants.
Le décret reprend les valeurs définies par l’association Effinergie, soit un objectif de consommation pour les constructions résidentielles neuves de 50 kWhep/m²/an.

Ainsi, La reconnaissance du niveau EFFINERGIE, à permis l’officialisation par la signature, le 19 juin 2007, des conventions de partenariat entre EFFINERGIE et des certificateurs agréés par l’Etat pour la délivrance de la mention BBC-Effinergie.
Les constructions neuves peuvent être, de ce fait, labellisées BBC-Effinergie, sur la base de certification et des mêmes méthodes de calculs que pour la RT 2005 par les certificateurs suivants :

  • Promotelec. (Maisons individuelles en secteur diffus, groupées et logements collectifs)
  • Cerqual. (Maisons individuelles en secteur diffus, groupées et logements collectifs)
  • Cequami. (Maisons individuelles en secteur diffus)
  • Certivea. (bâtiments tertiaires)

La reconnaissance d’Effinergie et son assise juridique donne droit à des avantages liés aux labels de la performance énergétique, tels que :

  • Bonification du prêt a taux zéro+.
  • Crédits d’impôts.
  • Réduction de la taxe foncière.
  • Extension du Cos.

Subvention pour la mise en place d’énergie renouvelable.

Qu’est ce que le Scoring Emprunteur

Le Scoring est un terme désignant une étude approfondie, propre à chaque banque, réalisé auprès des demandeurs d’un prêt à l’accession d’un bien immobilier. Le Scoring est mis en place sous forme d’analyse de multiples critères. Il permet aux établissements financiers, par un système de notation, d’indiquer un score, ayant pour résultat l’évaluation de la qualité du dossier.

Pour en bénéficier

La première approche des établissements bancaires pour l’étude d’une demande de prêt servant à financer un bien immobilier, sera l’analyse de l’endettement de l’emprunteur. Si celui-ci ne correspond pas à leur critère, le dossier sera immédiatement refusé. Mais dans l’autre perspective ou l’endettement correspondrait, ce ne serait en aucun cas la certitude de se voir accorder un prêt. En effet, parallèlement à l’étude des revenus, la banque va poursuivre son examen du dossier par l’élaboration du Scoring des emprunteurs. 
Chaque établissement bancaire dispose de critères qui leur sont propres dans la manière d’attribuer des points positifs et négatifs à l’ensemble des situations. Ils s’appuient sur leurs expériences et contentieux pour actualiser régulièrement les critères leur servant d’évaluation. 

Les éléments et situations étudiés pris en compte de manière courante pour l’élaboration du scoring sont :

  • La situation professionnelle. (Type de contrats, anciennetés, professions, solidité des entreprises)
  • L’âge des emprunteurs. (Perspectives d’évolution familiale et professionnelle)
  • La situation familiale. (Marié, divorcé, célibataire, stabilité du couple, enfants)
  • La durée du prêt.(Risque en rapport de l’âge, perspectives professionnelles)
  • L’apport personnel. (Capacité à épargner, gestion du quotidien)
  • Le futur lieu d’habitation. Éloignement, frais de transport ou économies)
  • Les charges et dépenses actuelles (Mode de vie, loyer, crédits, charges en cours)
  • L’évaluation des charges futures. (Chauffage, écoles, taxes, garderie, transport)
  • Bien à acquérir. (Travaux, charges de copropriété, évaluation du bien)

Le scoring du demandeur étant établi à l’aide de ces informations, ajusté à d’autres plus difficilement quantifiables, la banque se trouve en mesure de proposer la ou les conditions de financement possibles. Il est à noter que la situation d’un demandeur peut être d’une banque à l’autre appréciée de manière différente. Cela peut avoir pour conséquence un refus ou accord de prêt, voir si accord de prêt, des conditions plus ou moins favorables (taux, durée).

Les Avantages

Les établissements financiers étudient de manière approfondie le profil et situation de chaque emprunteur. Cela permet aux bénéficiaires, dans la situation de bénéficier d’un prêt, d’être conforté dans le choix et qualité de l’opération qu’ils réalisent.

Comment choisir le bon notaire pour votre projet ?

Les notaires interviennent dans l’ensemble des domaines du droit concernant famille, patrimoine, immobilier et entreprises. Ils agissent pour le compte de l’état, possédant de véritables prérogatives de puissance publique. Etant officier public, ils sont habilités à établir tous les actes auxquels les parties veulent donner un caractère d’authenticité.

Pour en bénéficier

Les notaires, dans le domaine de l’immobilier, sont habilités à conseiller et établir des conventions passées entre plusieurs parties. Ils sont en mesure d’informer les parties de la portée de leurs engagements. Ainsi, avant d’intervenir dans la réalisation de l’acte de vente définitif, ils peuvent mettre en place, sous différentes formes, les modalités de réservation d’un bien. 

Les deux engagements de réservation les plus couramment mis en place sont : 

– Le compromis de vente. Vendeurs et acheteurs s’engagent à conclure la vente à un prix déterminé. De ce fait, juridiquement, le compromis vaut donc vente. L’acquéreur, à la signature du compromis, pourra se voir exiger un acompte, d’un montant maximum de 10% du prix de vente, appelé garantie. Le compromis n’a pas besoin d’être enregistré auprès des services fiscaux, occasionnant, de ce fait, pour l’acquéreur une réelle économie. 

– La promesse unilatérale de vente. 
Le propriétaire s’engage auprès de son acquéreur à lui vendre son bien à prix déterminé. Il lui donne l’exclusivité pour un période limitée pendant laquelle l’acheteur décidera d’acquérir le bien ou non. En contrepartie, l’acheteur verse une indemnité d’immobilisation établie au maximum à 10% du prix de vente. En cas de réalisation de la vente, l’acompte versé viendra en déduction des sommes restant à régler. Il est à préciser que si l’acquéreur renonce à acheter ou s’il n’a pas informé de son acception dans la période de délais d’option, l’indemnité sera acquise au propriétaire à titre de dédommagement. La validité de la promesse de vente est conditionnée à son enregistrement auprès de la recette des impôts, dans un délai de dix jours. (Coût à charge de l’acquéreur de l’ordre de 125€)

Les Avantages

Les ventes sont contrôlées et réalisées par des professionnels assermentés. Dans les opérations de maison à construire, les frais de notaire sont réduits 
Ils sont calculés uniquement sur la valeur du terrain (de l’ordre de 3%), alors que pour la vente des biens anciens, les frais sont d’environ 9%. 

Les notaires, à titre de conseil, vous informeront des conditions de succession de votre patrimoine. Ils auront, sur votre demande, mettre en place les actes de donation au dernier vivant, permettant en cas de décès de l’un des conjoints, de ne pas être inquiété par les héritiers.