Le neuf ou l’ancien, que choisir pour votre futur placement immobilier ?

Immobilier ancien ou neuf

Le neuf ou l’ancien, que choisir pour votre futur placement immobilier ?

L’État privilégie l’investissement locatif dans le neuf comme le montre les réductions fiscales pour soutenir le dynamisme du bâtiment. Pourtant l’immobilier ancien présente aussi des avantages pour réussir un bon placement. Il est donc légitime de se demander quel type d’immobilier faut-il choisir ?

Choisir le neuf

Une réduction d’impôt dans le neuf

Grâce au dispositif Pinel qui a remplacé la loi Duflot, l’achat d’un logement neuf ou la construction d’une maison permet de bénéficier d’une réduction d’impôt sur le revenu. Elle est calculée en fonction du prix de revient du logement (avec la TVA), dans la limite de 5 500 € par mètre carré de surface habitable, avec un maximum de 300 000 €. La réduction d’impôt varie entre 12 et 18% si vous vous engagez pour 6 ou 8 ans. 

De plus, si vous décidez de prolonger votre location de trois ans, vous pouvez bénéficier d’une nouvelle réduction d’impôt : 6% si votre première location durait 6 ans puis 3% si vous prorogez encore de 3 ans, ou 3% si vous aviez loué pour 9 ans et décidez de prolonger jusqu’à 12 ans. 

Au maximum, vous pouvez donc bénéficier d’une réduction d’impôt de 21%.

Si votre achat est sur plan, vous pourrez bénéficier de cet avantage fiscal uniquement lorsque le logement vous ait livré et mis en location. La réduction d’impôt se divise à part égales sur six ou neuf ans, en fonction de votre engagement de location initiale. Le principe est identique pour une prolongation. 

Bénéfices

Les conditions de la réduction d’impôt

Pour obtenir la réduction d’impôt, vous devez respecter les plafonds de loyers qui fluctuent en fonction des zones. Renseignez-vous auprès de l’ADIL sur les plafonds de la zone où vous envisagez d’investir.

La superficie totale de votre bien est un facteur important qui impacte sur le prix du loyer que vous estimerez.

De plus, les ressources de vos locataires ne devront pas dépasser certains montants qui varient par rapport à la composition du foyer. 

Accepter la perte de rentabilité

Les plafonds de loyers sont inférieurs ou supérieurs aux prix réels du marché en fonction des emplacements. Il est donc normal de constater une perte de rentabilité en louant votre bien moins cher, en échange d’une réduction de l’économie d’impôt.

Profiter de tous les avantages

Le plus souvent, le neuf est plus cher à l’achat que l’ancien au même emplacement, cependant il offre une meilleure répartition de l’espace que les logements ancien. Enfin, si la qualité de construction est présente, vous n’aurez pas besoin d’investir dans des travaux de rénovation avant au moins 10 ans. Mais les plus-values dans quinze ou vingt ans seront plus faibles dans le neuf, car il aura pris de l’âge. Deuxième inconvénient, il n’est pas facile de trouver une offre intéressante dans un bon quartier, surtout aujourd’hui où ils sont de plus en plus rare en France. Méfiez-vous aussi des zones où se construisent de nouveaux bien, l’abondance de nouveaux logements compliquent la location et la revente. 

Choisir l’ancien

L’ancien au bon prix et au meilleur endroit

Dans l’objectif d’obtenir une réduction d’impôt, le neuf reste très efficace, mais pour un investissement immobilier, l’ancien a beaucoup d’atouts dans sa manche. 

Déjà vous constaterez que les logements anciens à vendre sont beaucoup plus nombreux que les neufs. Cette large gamme de choix vous offre plus d’opportunité pour saisir un bien intéressant au niveau de son prix et de son emplacement.

Les prix se révélant plus sages,  vous aurez aussi peut-être la possibilité d’investir dans un deux ou trois-pièces ou pourquoi pas une plus grande surface. Ce dernier choix est très apprécié par les locataires qui ont tendance à rester plus longtemps, cela améliore ainsi la rentabilité nette. 

La rénovation d’un bien

Rénovation d'un bien

Si le taux d’imposition est élevé, la rénovation d’un bien peut s’avérer être une bonne option. Bien que l’organisation de travaux soit contraignant, surtout que cela peut faire perdre des mois de location, la rénovation permet parfois d’acheter moins cher, tout en proposant une location de bonne facture. Ainsi, il est plus aisé de trouver des candidats, car ces derniers sont plus exigeants sur l’état du logement et sa performance énergétique.  

Réaliser des travaux, un moyen bénéfique

La réalisation de travaux permet d’alléger l’imposition des revenus locatifs, car les travaux d’entretien sont déductibles des loyers imposables, cela fonctionne aussi avec les travaux d’amélioration. Par contre les travaux de construction de reconstruction ou d’agrandissement ne sont pas déductibles. 

Des charges déductibles plus importantes que les loyers

En faisant des travaux, vous constaterez un déficit foncier, hors intérêt d’emprunt, qui peut réduire votre revenu imposable dans la limite de 10 700 € par an. C’est pourquoi de gros travaux peuvent vous permettre de gagner un petit allègement sur votre impôt sur le revenu. En cas de déficit foncier supérieur à ce montant, le reliquat, c’est-à-dire ce que vous n’avez pas pu déduire une année, pourra être décompté des revenus fonciers des dix années suivantes, ce qui réduira leur imposition.

Christophe