Depuis la création du bail mobilité grâce à la loi ELAN, les bailleurs peuvent maintenant accéder à davantage de choix pour les contrats de location en meublé. Renouvellement, durée, dépôt de garantie, quelles en sont les caractéristiques ?
Le bail meublé classique est un contrat qui dure au moins un an par tacite de reconduction à la date d’anniversaire qui se renouvelle automatique sans avoir besoin de l’accord du locateur.
Quant à l’étudiant, il a la possibilité de résilier le contrat à n’importe quel moment, avec un préavis d’un mois, à travers l’envoi d’une lettre recommandée avec un accusé de réception au propriétaire. Concernant le prix du dépôt de garantie, il est de maximum deux mois.
Réservé aux logements meublés, le bail étudiant dure neuf mois afin de bien correspondre avec la vie étudiante. Il ne contient pas de tacite de reconduction. La location se termine automatiquement, une fois la date de fin contrat atteinte. Cela permet d’éviter de payer durant les vacances. L’un des principaux atouts de ce genre de bail, c’est qu’à l’inverse d’un contrat meublé classique, l’étudiant n’a pas à envoyer une lettre s’il souhaite quitter son logement à la fin de son bail. D’ailleurs, il a aussi la possibilité de signer plusieurs baux successifs pour le même logement.
Dernier venu des baux de location meublée, le bail de mobilité peut être signé pour une durée comprise entre un et dix mois. Il a été créé pour répondre aux mieux aux étudiants en période de stage, en alternance, ou engagés volontairement dans le service civique. En cas de bail ne dépassant pas les dix mois, il peut être prolongé une seule fois avec un avenant ajouté pendant le bail.
Si le locataire souhaite loger pour plus de dix mois, il devra prendre un nouveau bail meublé ou étudiant. Enfin, comme pour n’importe quel bail meublé, le locataire est libre de mettre fin à son contrat avec un mois de préavis.
La colocation peut être signée sous forme de contrat unique entre le propriétaire et les colocataires. Chacun des locataires devra payer solidairement le prix total du loyer, hormis dans le cadre d’un contrat avec l’impossibilité d’anticiper la solidarité entre les colocataires.
Une colocation peut aussi avoir plusieurs contrats, ainsi les colocataires sont juridiquement indépendants les uns des autres.
Ce contrat permet à des personnes âgées d’au moins 60 ans de faire une location ou sous-location à des jeunes de 30 ans maximum une partie de leur habitation. Les conditions du contrat comme la durée et le montant du loyer sont librement admises entre les deux parties. Les personnes âgées qui font ce type de contrat ont une seule obligation, celle de ne pas s’opposer à leur choix de vivre avec un jeune.
Les SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) ont du succès car elles offrent des rendements proches de 5 %. Elles sont de plus en plus souvent vendues dans les contrats d’assurance-vie, fiscalement favorables.
Les SCPI sont apparus dans les années 1960, ce sont des placements de plus en plus recherchés. Ces sociétés ont pour objectif d’organiser un patrimoine immobilier pour le compte des épargnants qui ont acheté les parts qu’elles émettent. La majorité des SCPI détiennent des commerces ou des bureaux, avec une rentabilité locative supérieure à celle des logements. Elles les louent et reversent aux souscripteurs une quote-part (Part qui revient à chacun dans une répartition) des loyers, chaque trimestre, après déduction des frais de gestion, du coût des travaux éventuellement financés etc.
Le succès des SCPI s’expliquent par leurs rendements très attrayants comparés aux autres placements : plus de 4.5% pour la plupart des SCPI en 2015. Cependant ce rendement s’émousse d’année en année. Cela provoque une réduction des recettes locatives des SCPI et oblige parfois une minorisation des revenus versés aux souscripteurs. De plus, certaines anciennes SCPI détenaient des vieux locaux ou mal placés, difficile à relouer, qu’il a fallu parfois remettre en état.
Bien que l’ajustement sur les loyers soit terminé, ce sont maintenant les prix de l’immobilier d’entreprise qui augmentent. Les immeubles coûtent plus cher sans que les loyers augmentent ce qui provoque un fléchissement de la rentabilité. C’est pour cela que certaines SCPI ont augmenté le prix de leurs parts ces dernières années.
D’ailleurs certains professionnels s’inquiètent de l’engouement pour ce placement, en effet les SCPI attirent trop de capitaux et sont contraintes de les investir en payant au prix fort les nouveaux immeubles.
Avec les SCPI, vous bénéficiez d’un placement simplifié, sans souci de gestion. En cas de local vacant depuis longtemps ou si un locataire ne paie pas, vous ne perdez pas la totalité de vos revenus locatifs, comme lorsque vous êtes propriétaire d’un seul logement. Par contre le revenu de la SCPI s’émoussera.
En contrepartie, les frais de souscription sur les parts des SCPI sont élevés (autour de 10%), et il faut les conserver de nombreuses années pour amortir cette dépense initiale.
En résumé, ni les loyers ni la valeur des parts ne sont garantis, ils dépendent de l’état du marché immobilier de bureaux. Pour répartir les risques, il est conseillé de séparer vos investissements sur plusieurs SCPI différentes.
Les loyers reversés par les SCPI sont des revenus fonciers. C’est pourquoi faire un achat à l’aide d’un prêt immobilier se révèle intéressant pour déduire les intérêts du crédit. Mais lorsqu’ils disparaissent, l’imposition s’alourdit.
Si vous êtes soumis à l’impôt sur le revenu dans une tranche élevée du barème, il peut être plus intéressant de souscrire les parts de SCPI dans un contrat d’assurance-vie. Ainsi, la fiscalité s’appliquera au contrat.
Sinon, sans compter les frais d’entrée sur ce dernier, chaque année, vous devrez payer les frais de gestion du contrat sur les parts de SCPI (de 0.8% à 1% de la valeur des parts).
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