Les SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) ont du succès car elles offrent des rendements proches de 5 %. Elles sont de plus en plus souvent vendues dans les contrats d’assurance-vie, fiscalement favorables.
Un succès exponentiel
Les SCPI sont apparus dans les années 1960, ce sont des placements de plus en plus recherchés. Ces sociétés ont pour objectif d’organiser un patrimoine immobilier pour le compte des épargnants qui ont acheté les parts qu’elles émettent. La majorité des SCPI détiennent des commerces ou des bureaux, avec une rentabilité locative supérieure à celle des logements. Elles les louent et reversent aux souscripteurs une quote-part (Part qui revient à chacun dans une répartition) des loyers, chaque trimestre, après déduction des frais de gestion, du coût des travaux éventuellement financés etc.
Des rendements approchant les 5%.
Le succès des SCPI s’expliquent par leurs rendements très attrayants comparés aux autres placements : plus de 4.5% pour la plupart des SCPI en 2015. Cependant ce rendement s’émousse d’année en année. Cela provoque une réduction des recettes locatives des SCPI et oblige parfois une minorisation des revenus versés aux souscripteurs. De plus, certaines anciennes SCPI détenaient des vieux locaux ou mal placés, difficile à relouer, qu’il a fallu parfois remettre en état.
Bien que l’ajustement sur les loyers soit terminé, ce sont maintenant les prix de l’immobilier d’entreprise qui augmentent. Les immeubles coûtent plus cher sans que les loyers augmentent ce qui provoque un fléchissement de la rentabilité. C’est pour cela que certaines SCPI ont augmenté le prix de leurs parts ces dernières années.
D’ailleurs certains professionnels s’inquiètent de l’engouement pour ce placement, en effet les SCPI attirent trop de capitaux et sont contraintes de les investir en payant au prix fort les nouveaux immeubles.
Un placement facile
Avec les SCPI, vous bénéficiez d’un placement simplifié, sans souci de gestion. En cas de local vacant depuis longtemps ou si un locataire ne paie pas, vous ne perdez pas la totalité de vos revenus locatifs, comme lorsque vous êtes propriétaire d’un seul logement. Par contre le revenu de la SCPI s’émoussera.
En contrepartie, les frais de souscription sur les parts des SCPI sont élevés (autour de 10%), et il faut les conserver de nombreuses années pour amortir cette dépense initiale.
En résumé, ni les loyers ni la valeur des parts ne sont garantis, ils dépendent de l’état du marché immobilier de bureaux. Pour répartir les risques, il est conseillé de séparer vos investissements sur plusieurs SCPI différentes.
Prendre la bonne option fiscale
Les loyers reversés par les SCPI sont des revenus fonciers. C’est pourquoi faire un achat à l’aide d’un prêt immobilier se révèle intéressant pour déduire les intérêts du crédit. Mais lorsqu’ils disparaissent, l’imposition s’alourdit.
Si vous êtes soumis à l’impôt sur le revenu dans une tranche élevée du barème, il peut être plus intéressant de souscrire les parts de SCPI dans un contrat d’assurance-vie. Ainsi, la fiscalité s’appliquera au contrat.
Sinon, sans compter les frais d’entrée sur ce dernier, chaque année, vous devrez payer les frais de gestion du contrat sur les parts de SCPI (de 0.8% à 1% de la valeur des parts).